各區(qū)（市）人民政府,，棗莊高新區(qū)管委會,，市政府各部門單位，各大企業(yè)：

       為進(jìn)一步改善城市社區(qū)居住環(huán)境,，規(guī)范物業(yè)管理活動,，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《中共山東省委,、山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》（魯發(fā)〔2018〕30號）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本意見,。

       一、總體要求

       以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念,，進(jìn)一步加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，構(gòu)建“黨建引領(lǐng),、政府主導(dǎo),、基層主抓、共建共治”的物業(yè)管理體制,；進(jìn)一步強(qiáng)化街道,、社區(qū)管理服務(wù)職能，明確部門監(jiān)管職責(zé),，規(guī)范物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域各方行為,，構(gòu)建以信用為核心的市場機(jī)制,；進(jìn)一步加大政策保障，培育壯大物業(yè)服務(wù)市場品牌,，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,；進(jìn)一步加強(qiáng)創(chuàng)新引領(lǐng)，打造智慧物業(yè),，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

       二、健全完善物業(yè)管理體制

       （一）黨建引領(lǐng),。市,、區(qū)（市）要建立完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織工作運(yùn)行機(jī)制，構(gòu)建“市—區(qū)（市）—鎮(zhèn)（街）—社區(qū)”四級管理體制,。物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織要加強(qiáng)對同級物業(yè)管理協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo),，對物業(yè)管理協(xié)會決策的重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)先研究提出意見，督促協(xié)會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)將黨建工作要求寫入章程,。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會黨建工作,，著力擴(kuò)大黨的組織和工作覆蓋。

       （二）政府主導(dǎo),。各區(qū)（市）政府對轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé),，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)政策,，全面開展物業(yè)管理工作,；明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo),、協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作,；加大老舊小區(qū)改造提升力度，強(qiáng)化政策保障,，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,。

       （三）鎮(zhèn)（街）主管。鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉,、備案、換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),；負(fù)責(zé)調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議,，建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,；推進(jìn)“網(wǎng)格吹哨、分級響應(yīng),、部門報(bào)到”工作機(jī)制,，協(xié)調(diào)配合有關(guān)職能部門依法開展工作,；參與物業(yè)管理區(qū)域劃分，指導(dǎo)物業(yè)承接查驗(yàn),，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房和管理資料的移交,；開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價(jià)和信用評價(jià)，監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；推動納入改造的老舊小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會,、選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)人,，落實(shí)物業(yè)服務(wù)管理長效機(jī)制,。

       （四）社區(qū)主抓。社區(qū)居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)（街）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,，指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,；具體指導(dǎo),、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)管理工作，積極調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,。全面推行在社區(qū)居民委員會下設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會,，對不具備成立業(yè)主委員會條件，或業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)的,，根據(jù)社區(qū)居民委員會安排，由環(huán)境和物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé),。

       三,、明確部門職責(zé)

       （一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督物業(yè)管理活動,，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；完善住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管使用制度,；監(jiān)督指導(dǎo)前期物業(yè)招投標(biāo)活動,；指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)共用消防設(shè)施的維護(hù)管理,，履行住宅物業(yè)消防安全責(zé)任,；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會制定、實(shí)施自律性規(guī)范和物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),；推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè),，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)；開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查,，組織物業(yè)管理工作考核評價(jià),。

       （二）發(fā)展改革部門,。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的制定；會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定,、發(fā)布前期物業(yè)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等因素，探索建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,。

       （三）市場監(jiān)管部門,。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，依法查處違反價(jià)格法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的違法行為；受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào),。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢查,，督促使用單位做好電梯等特種設(shè)備的使用、維保等工作,，依法查處安裝,、改造、維修和使用特種設(shè)備中的違法行為,。依法查處其他違反市場監(jiān)督管理法律,、法規(guī)、規(guī)章的違法行為,。

       （四）民政部門,。負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)的劃分和界定；將物業(yè)管理納入社區(qū)治理和社區(qū)協(xié)商范圍,，推動物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,；指導(dǎo)街道、社區(qū)組織業(yè)主委員會換屆選舉工作,，協(xié)助對業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn),。

       （五）財(cái)政部門。會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展和老舊小區(qū)改造的財(cái)政政策,。

       （六）公安部門,。指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范、技術(shù)防范設(shè)施的建設(shè),；負(fù)責(zé)流動人口,、租賃房屋等治安管理；對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安管理的行為進(jìn)行制止和查處,；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合《中華人民共和國道路交通安全法》規(guī)定的道路上交通秩序管理,，依法處置道路上車輛亂停亂放；公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的情況實(shí)施消防監(jiān)督檢查,，依法受理群眾舉報(bào)投訴的消防安全違法犯罪行為,。

       （七）自然資源和規(guī)劃部門,。負(fù)責(zé)項(xiàng)目（或住宅小區(qū)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等公建配套用房的規(guī)劃審查,，明確配套用房的功能,、位置、規(guī)模等配建指標(biāo),，并做好竣工規(guī)劃核實(shí)工作,。

       （八）司法行政部門。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)多元化矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制建設(shè),，指導(dǎo)街道,、社區(qū)建立調(diào)解組織，加強(qiáng)對物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解的督促指導(dǎo),。

       （九）人防部門,。負(fù)責(zé)明確人防工程位置、規(guī)模,；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)管理,；依法查處未按規(guī)定使用人防工程的行為。

       城市管理,、應(yīng)急管理,、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康,、消防救援,、人力資源社會保障等相關(guān)部門，按照各自職能,，履行物業(yè)管理相關(guān)職責(zé),。

       四、規(guī)范社區(qū)自治管理

       （一）推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè),。鎮(zhèn)（街）對于符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織選舉業(yè)主委員會,。提高新組建或換屆后業(yè)主委員會中的黨員比例,，嚴(yán)把業(yè)主委員會委員候選人推薦關(guān)、資格審查關(guān)和選舉組織關(guān),。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo),。建設(shè)單位不得以任何理由干擾業(yè)主委員會的成立。

       （二）發(fā)展壯大自治組織,。指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)規(guī)則,，不斷健全完善管理規(guī)約、議事規(guī)則,。加強(qiáng)業(yè)主委員會自身建設(shè),，嚴(yán)格候選人資格條件,，增強(qiáng)履職盡責(zé)服務(wù)保障能力。引導(dǎo)符合條件的社區(qū)“兩委”成員,、黨員業(yè)主帶頭參加業(yè)主委員會選舉,，積極發(fā)揮社區(qū)“五老”（離退休老干部、老戰(zhàn)士,、老教授,、老專家、老模范）作用,。

       （三）打造共建共治機(jī)制,。借鑒“楓橋經(jīng)驗(yàn)”“遇事好商量，大家的事情大家辦”,，構(gòu)建街道,、社區(qū)黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，業(yè)主委員會自我管理,，物業(yè)企業(yè)精心服務(wù)，職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動的社區(qū)治理新格局,，建立物業(yè)管理矛盾糾紛防范調(diào)處機(jī)制,，形成共建共治共享的社區(qū)治理新局面。

       五,、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理

       （一）規(guī)范前期物業(yè)管理,。規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)活動，嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招標(biāo)備案制度,，嚴(yán)格查處住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為,。規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同，新建住宅小區(qū)申請辦理商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案前,，要辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道、社區(qū)對前期物業(yè)服務(wù)合同,、物業(yè)管理資料進(jìn)行審核,，嚴(yán)格備案管理。

       （二）規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn),。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定物業(yè)承接查驗(yàn)管理制度,，街道指導(dǎo)監(jiān)督建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)公共部位,、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作,，加強(qiáng)對建設(shè)單位交付新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管，不具備條件的，不得辦理物業(yè)交付手續(xù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

       （三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi),。發(fā)展改革部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門,，及時(shí)調(diào)整發(fā)布與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場監(jiān)管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行價(jià)格公示制度,，嚴(yán)格查處合同違法行為,。

       （四）規(guī)范專營單位服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),、更新責(zé)任。各專營單位要按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費(fèi)用并提供服務(wù),。專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用和承擔(dān)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議,，并向業(yè)主公示,。專營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用和承擔(dān)設(shè)施設(shè)備管理而停止提供服務(wù),。各行業(yè)主管部門要加強(qiáng)對專營單位的監(jiān)督管理,，協(xié)調(diào)處理涉及專營單位服務(wù)的投訴糾紛，提高專營服務(wù)質(zhì)量,。

       （五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù),，保證服務(wù)質(zhì)量,。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、退出,、移交機(jī)制，物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定及時(shí)辦理退出手續(xù),，完整移交物業(yè)管理資料。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善解決項(xiàng)目管理期間遺留問題,，保持物業(yè)服務(wù)管理的連續(xù)性,。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益,、未取得營業(yè)執(zhí)照、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度,。

       （六）加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理,。完善收繳機(jī)制，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,；未售出房屋的專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位代為繳存或從監(jiān)管的預(yù)售資金中予以劃轉(zhuǎn),，待房屋售出時(shí)由業(yè)主承擔(dān),。強(qiáng)化專項(xiàng)資金儲存管理，通過公開招標(biāo)方式選定商業(yè)銀行進(jìn)行資金管理,。優(yōu)化使用程序,，提高維修資金使用的便捷性；完善應(yīng)急使用機(jī)制,，出現(xiàn)危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況的,，可以啟動應(yīng)急使用程序，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照工程進(jìn)度將所需維修費(fèi)用劃至有關(guān)單位賬戶,。

       （七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機(jī)制,。強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管部門,、街道和社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會信用信息的歸集,、推送和應(yīng)用管理,，建立實(shí)時(shí)動態(tài)評級機(jī)制，實(shí)時(shí)發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)良信息,、不良信息和信用等級,。建立信用獎懲機(jī)制，將信用等級作為分類監(jiān)管,、前期物業(yè)招標(biāo),、物業(yè)選聘和表彰評選推介等活動的重要依據(jù)。

       六,、引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

       （一）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),。實(shí)施品牌提升戰(zhàn)略，組織開展品牌創(chuàng)建行動,，培育物業(yè)服務(wù)品牌,，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊使用自主商標(biāo)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并,、重組等方式加大資源整合力度,，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模化,、集約化發(fā)展,。

       （二）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。實(shí)施創(chuàng)新引領(lǐng),，加強(qiáng)服務(wù)模式創(chuàng)新,，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)提供高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，積極拓展房屋租賃,、社區(qū)電商、居家養(yǎng)老,、家政服務(wù)等服務(wù)新業(yè)態(tài),，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。推進(jìn)智慧物業(yè)綜合信息服務(wù)平臺建設(shè),，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上繳費(fèi),、報(bào)事報(bào)修、社區(qū)互動以及社區(qū)全方位公共安全監(jiān)控管理,，推動傳統(tǒng)物業(yè)向智慧物業(yè)升級,。

       （三）實(shí)施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業(yè)服務(wù)歸入生活服務(wù)類,，合理確定稅基,，優(yōu)化稅收減免程序，落實(shí)小型微利企業(yè)稅收減免政策,；加大金融扶持,，對符合勞動密集型小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供小額擔(dān)保貸款,，提高小額貸款額度,。

       （四）實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。以提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋為重點(diǎn),，推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)體系建設(shè),。市、區(qū)（市）財(cái)政根據(jù)實(shí)際需求和財(cái)力可能,，統(tǒng)籌安排一定資金,，用于老舊小區(qū)市政公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施改造。加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理考核,，推行滿意度測評和物業(yè)服務(wù)考核評定工作,，具體考核獎補(bǔ)辦法由各區(qū)（市）制定,。采取盤活資產(chǎn)、公益補(bǔ)貼,、業(yè)主付費(fèi)等多種方式籌集老舊小區(qū)物業(yè)管理資金，推動住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,。

       七,、強(qiáng)化保障措施

       （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市,、區(qū)（市）建立由組織,、政法、發(fā)展改革,、住房城鄉(xiāng)建設(shè),、民政、公安,、財(cái)政,、自然資源、生態(tài)環(huán)境,、應(yīng)急管理,、市場監(jiān)管、城市管理等部門參加的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,，定期召開會議,，研究解決物業(yè)領(lǐng)域重點(diǎn)難點(diǎn)問題。各級各部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè),，強(qiáng)化人員、經(jīng)費(fèi)保障,。

       （二）建立考核機(jī)制,。突出物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、“三會三公開”落實(shí),、業(yè)主委員會建設(shè),、前期物業(yè)服務(wù)管理、老舊小區(qū)物業(yè)覆蓋,、矛盾糾紛調(diào)處等工作重點(diǎn),，建立物業(yè)管理工作考核制度，納入各區(qū)（市）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綜合考核和市直有關(guān)部門單位績效考核,，定期督查,，綜合評定。各區(qū)（市）要加強(qiáng)對鎮(zhèn)（街）落實(shí)主體職責(zé)的量化考核,，確保工作落到實(shí)處,。

       （三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),。堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，加大黨建引領(lǐng)“滿意物業(yè),、溫馨家園”建設(shè)中創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn),、典型案例的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)管理政策法規(guī),、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的工作成效，營造社區(qū)共治,、共建共享的濃厚氛圍,。

       本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日,?！稐椙f市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（棗政發(fā)〔2011〕68號）同時(shí)廢止。

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棗莊市人民政府

2022年6月3日

（http://www.zaozhuang.gov.cn/zwgk/zfgzbm/szfbgs/202206/t20220609_1446920.html）