各區(qū)（市）人民政府,，棗莊高新區(qū)管委會,，市政府各部門單位，各大企業(yè)：

       為進一步改善城市社區(qū)居住環(huán)境,，規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和《中共山東省委,、山東省人民政府關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實施意見》（魯發(fā)〔2018〕30號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本意見,。

       一,、總體要求

       以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,，堅持以人民為中心的發(fā)展理念,，進一步加強黨的領(lǐng)導,，構(gòu)建“黨建引領(lǐng),、政府主導、基層主抓,、共建共治”的物業(yè)管理體制,；進一步強化街道,、社區(qū)管理服務(wù)職能,，明確部門監(jiān)管職責,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域各方行為,，構(gòu)建以信用為核心的市場機制,；進一步加大政策保障,，培育壯大物業(yè)服務(wù)市場品牌，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,；進一步加強創(chuàng)新引領(lǐng),，打造智慧物業(yè)，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

       二,、健全完善物業(yè)管理體制

       （一）黨建引領(lǐng)。市,、區(qū)（市）要建立完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織工作運行機制,，構(gòu)建“市—區(qū)（市）—鎮(zhèn)（街）—社區(qū)”四級管理體制。物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織要加強對同級物業(yè)管理協(xié)會的領(lǐng)導,，對物業(yè)管理協(xié)會決策的重要事項應(yīng)當先研究提出意見,，督促協(xié)會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)將黨建工作要求寫入章程。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會黨建工作,，著力擴大黨的組織和工作覆蓋,。

       （二）政府主導。各區(qū)（市）政府對轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責,，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實物業(yè)管理法規(guī)政策,，全面開展物業(yè)管理工作；明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)管理機構(gòu),，具體指導,、協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作；加大老舊小區(qū)改造提升力度,，強化政策保障,，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

       （三）鎮(zhèn)（街）主管,。鎮(zhèn)（街）負責組織,、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案,、換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；負責調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議,，建立矛盾糾紛調(diào)處機制；推進“網(wǎng)格吹哨,、分級響應(yīng),、部門報到”工作機制，協(xié)調(diào)配合有關(guān)職能部門依法開展工作,；參與物業(yè)管理區(qū)域劃分,，指導物業(yè)承接查驗，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房和管理資料的移交,；開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價和信用評價,，監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)標準；推動納入改造的老舊小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會,、選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)人,，落實物業(yè)服務(wù)管理長效機制,。

       （四）社區(qū)主抓。社區(qū)居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)（街）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,，指導,、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,；具體指導,、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)管理工作，積極調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,。全面推行在社區(qū)居民委員會下設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會,，對不具備成立業(yè)主委員會條件,，或業(yè)主委員會不能正常履行職責的，根據(jù)社區(qū)居民委員會安排,，由環(huán)境和物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責,。

       三、明確部門職責

       （一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門,。負責指導,、監(jiān)督物業(yè)管理活動，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為,；完善住宅專項維修資金監(jiān)管使用制度,；監(jiān)督指導前期物業(yè)招投標活動,；指導,、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)共用消防設(shè)施的維護管理，履行住宅物業(yè)消防安全責任,；指導物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會制定,、實施自律性規(guī)范和物業(yè)服務(wù)相關(guān)標準；推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè),，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價；開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查,，組織物業(yè)管理工作考核評價,。

       （二）發(fā)展改革部門。負責物業(yè)服務(wù)收費價格政策的制定,；會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定,、發(fā)布前期物業(yè)政府指導價格標準，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等因素，探索建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制,。

       （三）市場監(jiān)管部門,。負責物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理,，依法查處違反價格法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的違法行為；受理物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報,。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全檢查,，督促使用單位做好電梯等特種設(shè)備的使用,、維保等工作,，依法查處安裝,、改造、維修和使用特種設(shè)備中的違法行為,。依法查處其他違反市場監(jiān)督管理法律,、法規(guī)、規(guī)章的違法行為,。

       （四）民政部門,。負責指導社區(qū)的劃分和界定；將物業(yè)管理納入社區(qū)治理和社區(qū)協(xié)商范圍,，推動物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,；指導街道、社區(qū)組織業(yè)主委員會換屆選舉工作,，協(xié)助對業(yè)主委員會進行指導和培訓,。

       （五）財政部門。會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展和老舊小區(qū)改造的財政政策,。

       （六）公安部門,。指導和督促物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范、技術(shù)防范設(shè)施的建設(shè),；負責流動人口,、租賃房屋等治安管理；對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安管理的行為進行制止和查處,；指導物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合《中華人民共和國道路交通安全法》規(guī)定的道路上交通秩序管理,，依法處置道路上車輛亂停亂放；公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責的情況實施消防監(jiān)督檢查,，依法受理群眾舉報投訴的消防安全違法犯罪行為,。

       （七）自然資源和規(guī)劃部門。負責項目（或住宅小區(qū)）物業(yè)管理,、社區(qū)服務(wù)等公建配套用房的規(guī)劃審查,，明確配套用房的功能、位置,、規(guī)模等配建指標,，并做好竣工規(guī)劃核實工作。

       （八）司法行政部門。負責協(xié)調(diào)推進多元化矛盾糾紛調(diào)解機制建設(shè),，指導街道,、社區(qū)建立調(diào)解組織，加強對物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解的督促指導,。

       （九）人防部門,。負責明確人防工程位置、規(guī)模,；指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護管理,；依法查處未按規(guī)定使用人防工程的行為。

       城市管理,、應(yīng)急管理,、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康,、消防救援,、人力資源社會保障等相關(guān)部門，按照各自職能,，履行物業(yè)管理相關(guān)職責,。

       四、規(guī)范社區(qū)自治管理

       （一）推進業(yè)主委員會建設(shè),。鎮(zhèn)（街）對于符合首次業(yè)主大會會議召開條件的,，應(yīng)當及時組織選舉業(yè)主委員會。提高新組建或換屆后業(yè)主委員會中的黨員比例,，嚴把業(yè)主委員會委員候選人推薦關(guān),、資格審查關(guān)和選舉組織關(guān)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好相關(guān)業(yè)務(wù)指導,。建設(shè)單位不得以任何理由干擾業(yè)主委員會的成立,。

       （二）發(fā)展壯大自治組織。指導監(jiān)督社區(qū)制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導規(guī)則,，不斷健全完善管理規(guī)約,、議事規(guī)則。加強業(yè)主委員會自身建設(shè),，嚴格候選人資格條件,，增強履職盡責服務(wù)保障能力。引導符合條件的社區(qū)“兩委”成員,、黨員業(yè)主帶頭參加業(yè)主委員會選舉,，積極發(fā)揮社區(qū)“五老”（離退休老干部、老戰(zhàn)士,、老教授,、老專家,、老模范）作用。

       （三）打造共建共治機制,。借鑒“楓橋經(jīng)驗”“遇事好商量，大家的事情大家辦”,，構(gòu)建街道,、社區(qū)黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導，社區(qū)居民委員會統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，業(yè)主委員會自我管理,，物業(yè)企業(yè)精心服務(wù)，職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動的社區(qū)治理新格局,，建立物業(yè)管理矛盾糾紛防范調(diào)處機制,，形成共建共治共享的社區(qū)治理新局面。

       五,、加強物業(yè)服務(wù)管理

       （一）規(guī)范前期物業(yè)管理,。規(guī)范前期物業(yè)招投標活動，嚴格落實前期物業(yè)招標備案制度,，嚴格查處住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為,。規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同，新建住宅小區(qū)申請辦理商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案前,，要辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道、社區(qū)對前期物業(yè)服務(wù)合同,、物業(yè)管理資料進行審核,，嚴格備案管理。

       （二）規(guī)范物業(yè)承接查驗,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定物業(yè)承接查驗管理制度,，街道指導監(jiān)督建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)公共部位,、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作,，加強對建設(shè)單位交付新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管，不具備條件的,，不得辦理物業(yè)交付手續(xù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，承擔相應(yīng)責任,。

       （三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費,。發(fā)展改革部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，及時調(diào)整發(fā)布與物業(yè)服務(wù)等級標準相適應(yīng)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準,。市場監(jiān)管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行價格公示制度,，嚴格查處合同違法行為,。

       （四）規(guī)范專營單位服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當承擔由其運營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護,、更新責任。各專營單位要按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費用并提供服務(wù),。專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用和承擔設(shè)施設(shè)備運行管理的，應(yīng)當簽訂書面協(xié)議,，并向業(yè)主公示,。專營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用和承擔設(shè)施設(shè)備管理而停止提供服務(wù),。各行業(yè)主管部門要加強對專營單位的監(jiān)督管理,，協(xié)調(diào)處理涉及專營單位服務(wù)的投訴糾紛，提高專營服務(wù)質(zhì)量,。

       （五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,。加強物業(yè)服務(wù)市場管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù),，保證服務(wù)質(zhì)量,。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、退出,、移交機制,，物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定及時辦理退出手續(xù),，完整移交物業(yè)管理資料,。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善解決項目管理期間遺留問題，保持物業(yè)服務(wù)管理的連續(xù)性,。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益,、未取得營業(yè)執(zhí)照、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度,。

       （六）加強住宅專項維修資金管理,。完善收繳機制，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前,，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,；未售出房屋的專項維修資金,，由建設(shè)單位代為繳存或從監(jiān)管的預(yù)售資金中予以劃轉(zhuǎn)，待房屋售出時由業(yè)主承擔,。強化專項資金儲存管理,，通過公開招標方式選定商業(yè)銀行進行資金管理。優(yōu)化使用程序,，提高維修資金使用的便捷性,；完善應(yīng)急使用機制，出現(xiàn)危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況的,，可以啟動應(yīng)急使用程序，物業(yè)主管部門應(yīng)當按照工程進度將所需維修費用劃至有關(guān)單位賬戶,。

       （七）加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機制,。強化行業(yè)監(jiān)管部門,、街道和社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會信用信息的歸集,、推送和應(yīng)用管理,，建立實時動態(tài)評級機制，實時發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)良信息,、不良信息和信用等級,。建立信用獎懲機制，將信用等級作為分類監(jiān)管,、前期物業(yè)招標,、物業(yè)選聘和表彰評選推介等活動的重要依據(jù)。

       六,、引導物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

       （一）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,。實施品牌提升戰(zhàn)略，組織開展品牌創(chuàng)建行動,，培育物業(yè)服務(wù)品牌,，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊使用自主商標。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟,、兼并,、重組等方式加大資源整合力度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。

       （二）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展,。實施創(chuàng)新引領(lǐng),，加強服務(wù)模式創(chuàng)新,，運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)提供高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，積極拓展房屋租賃,、社區(qū)電商、居家養(yǎng)老,、家政服務(wù)等服務(wù)新業(yè)態(tài),，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。推進智慧物業(yè)綜合信息服務(wù)平臺建設(shè),，實現(xiàn)網(wǎng)上繳費,、報事報修、社區(qū)互動以及社區(qū)全方位公共安全監(jiān)控管理,，推動傳統(tǒng)物業(yè)向智慧物業(yè)升級,。

       （三）實施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業(yè)服務(wù)歸入生活服務(wù)類,，合理確定稅基,，優(yōu)化稅收減免程序，落實小型微利企業(yè)稅收減免政策,；加大金融扶持,，對符合勞動密集型小企業(yè)標準的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)金融機構(gòu)提供小額擔保貸款,，提高小額貸款額度,。

       （四）實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。以提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋為重點,，推進住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)體系建設(shè),。市、區(qū)（市）財政根據(jù)實際需求和財力可能,，統(tǒng)籌安排一定資金,，用于老舊小區(qū)市政公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施改造。加強老舊小區(qū)物業(yè)管理考核,，推行滿意度測評和物業(yè)服務(wù)考核評定工作,，具體考核獎補辦法由各區(qū)（市）制定。采取盤活資產(chǎn),、公益補貼,、業(yè)主付費等多種方式籌集老舊小區(qū)物業(yè)管理資金，推動住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,。

       七,、強化保障措施

       （一）加強組織領(lǐng)導。市,、區(qū)（市）建立由組織,、政法,、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè),、民政,、公安、財政,、自然資源,、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理,、市場監(jiān)管,、城市管理等部門參加的綜合協(xié)調(diào)機制，定期召開會議,，研究解決物業(yè)領(lǐng)域重點難點問題,。各級各部門要進一步加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，加強機構(gòu)建設(shè),，強化人員、經(jīng)費保障,。

       （二）建立考核機制,。突出物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)、“三會三公開”落實,、業(yè)主委員會建設(shè),、前期物業(yè)服務(wù)管理、老舊小區(qū)物業(yè)覆蓋,、矛盾糾紛調(diào)處等工作重點,，建立物業(yè)管理工作考核制度，納入各區(qū)（市）經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考核和市直有關(guān)部門單位績效考核,，定期督查,，綜合評定。各區(qū)（市）要加強對鎮(zhèn)（街）落實主體職責的量化考核,，確保工作落到實處,。

       （三）加強宣傳引導。堅持正確輿論導向,，加大黨建引領(lǐng)“滿意物業(yè),、溫馨家園”建設(shè)中創(chuàng)新經(jīng)驗、典型案例的宣傳力度,，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)管理政策法規(guī),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的工作成效,，營造社區(qū)共治,、共建共享的濃厚氛圍,。

       本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日,?！稐椙f市人民政府關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（棗政發(fā)〔2011〕68號）同時廢止。

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棗莊市人民政府

2022年6月3日

（http://www.zaozhuang.gov.cn/zwgk/zfgzbm/szfbgs/202206/t20220609_1446920.html）